История возникновения отношений, связанных с банкротством застройщика

Содержание



	Введение	3

	Глава 1. Основы правового регулирования банкротства застройщика по законодательству Российской Федерации	6

	1.1 История возникновения отношений, связанных с банкротством застройщика	6

	1.2 Анализ законодательства, регулирующего банкротство застройщика	15

	Глава 2. Особенности процедуры банкротства застройщика	26

	2.1 Лица, участвующие в деле о банкротстве застройщиков	26

	2.2 Требования участников строительства в деле банкротстве застройщика	37

	2.3 Защита прав участников строительства	44

	Заключение	52

	Список источников и литературы	55






Введение



Актуальность темы. Отсутствие должного нормативно-правового регулирования проблем в сфере жилищных отношений все чаще приводит к распространению строительства многоквартирных жилых домов на долевых началах, которое не всегда приводит к желаемым результатам. Зачастую причиной такого «результата» становится объявление банкротом застройщика, осуществляющего строительство.

Несмотря на постоянное совершенствование нормативных правовых актов в области регулирования долевого строительства объектов недвижимости, пробелы и коллизии все еще сохраняются, а гражданский оборот изобретательно использует их в ущерб правам участников строительства. Возникающие при этом практические проблемы обусловили необходимость закрепления специального регулирования отношений несостоятельности застройщиков, осуществляющих долевое строительство. Однако на практике появляются новые проблемы.

Изменения, внесенные в законодательство о несостоятельности, к сожалению, не предоставляют гарантии возврата денежных средств участникам строительства, если застройщик уже успел вывести свои активы до начала процедуры банкротства. Несовершенство правовых конструкций и неверный подход к решению гражданско-правовых вопросов осложняют возможность удовлетворения требований участников строительства в процедурах банкротства. В силу этого необходимо дальнейшее совершенствование гражданского законодательства, что позволит закрепить дополнительные гарантии для участников строительства.

Несмотря на внесенные изменения 13.07.2015 г. в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), предполагающие определение правового положения юридического лица-банкрота и кредиторов на различных стадиях банкротства и наличие одного из основных принципов несостоятельности – недопустимости преимущественного удовлетворения требований одних кредиторов по сравнению с другими, в процедурах банкротства остается нерешенным вопрос о различном правовом положении кредиторов-дольщиков, заявивших имущественные требования.

С появлением жилищного строительства на долевых началах возникла необходимость законодательного закрепления норм, регулирующих вовлечение недостроенных объектов недвижимости в гражданский оборот. Это вызвано тем, что при банкротстве застройщика возникают гражданско-правовые проблемы, в том числе связанные с объектами незавершенного строительства. Несовершенство законодательства, касающегося норм о государственной регистрации прав на упомянутые объекты и правил совершения с ними сделок, приводит определенного рода сложностям при реализации указанных объектов с публичных торгов в случае, если банкрот-застройщик до продажи не зарегистрировал свое право собственности на недостроенный объект недвижимости. Отсутствие у дольщиков и у застройщика прав на указанный объект недвижимости вынуждает применять к последнему режим бесхозяйной вещи. Однако это положение противоречит реальной действительности и дестабилизирует гражданский оборот. 

С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упорядочивание отношений в сфере строительства жилья через совершенствование законодательного регулирования.

Общеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начиная от оформления договорных отношений и заканчивая регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.

Степень разработанности исследуемой темы. Исследование вопроса обеспечения интересов кредиторов-участников долевого строительства показал отсутствие системных научных работ, посвященных способам обеспечения их интересов при банкротстве застройщика, осуществляющего долевое строительство.

Проблему несостоятельности детально изучали С.А. Карелина, М.В. Телюкина, В.Н. Ткачёв, Т.П. Шишмарева и др., однако, обеспечение интересов кредиторов при банкротстве застройщика оставалось непроработанным. В последнее время защита интересов кредиторов стала предметом пристального внимания на законодательном уровне и в доктринальных подходах, предложенных В.В. Витрянским, С.П. Гришаевым, А.А. Маковской.

Объектом работы выступают общественные отношения, складывающиеся в связи с несостоятельностью застройщика и удовлетворением требований его кредиторов, а также отношения, складывающиеся в связи с обеспечением прав и законных интересов участников строительства при применении процедур банкротства к застройщику.

Предмет работы – действующее законодательство о несостоятельности (банкротстве) застройщика, в совокупности регулирующее указанные выше общественные отношения, учебная и научная литература по вопросам, рассматриваемым в настоящем исследовании, а также материалы судебной практики.

Цель работы – выявление проблемных моментов в области правового регулирования обеспечения интересов кредиторов-участников строительства при банкротстве застройщика и выработка рекомендаций по совершенствованию действующего в данной области законодательства.

Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:

1. Определить понятие и признаки банкротства организаций-застройщиков.

2. Рассмотреть особенности статуса застройщика как субъекта процедур банкротства.

3. Выявить особенности требований, предъявляемых к застройщику.

4. Установить возможности защиты прав участников строительства при банкротстве застройщика.

5. Проанализировать проблемы определения права собственности на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика.

Методологическая основа исследования. В ходе исследования применялись следующие методы научного познания: общенаучные методы (системно-структурный, сравнительно-правовой, конкретно-исторический, логический), специально-юридические методы (формально-юридический, сравнительно-правовой).

Эмпирическую основу исследования составила судебная и судебно-арбитражная практика, касающаяся рассмотрения дел о несостоятельности (банкротства) застройщиков, осуществляющих долевое строительство, и направленная на защиту права собственности и иных имущественных интересов участников долевого строительства. 

Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка источников и литературы.


Глава 1. Основы правового регулирования банкротства застройщика по законодательству Российской Федерации

1.1 История возникновения отношений, связанных с банкротством застройщика



С проблемой банкротства застройщиков российское общество столкнулось в переходный период 90-х годов ХХ века. Смена экономической модели повлекла за собой появление категории граждан, которые хотели улучшить жилищные условия, имея на это деньги. Стремление удовлетворить спрос щедрого покупателя породило множество недобросовестных застройщиков, которые, не зная специфики отрасли, уверенно собирали денежные средства с единственной целью – обогатиться. Дома так и не были достроены, а дела о банкротстве таких «деятелей» рассматриваются судами и по сей день. 

Главная сложность в 90-е годы заключалась в отсутствии правового регулирования отношений по банкротству застройщика. Застройщики признавались банкротами еще в начале 2000-х годов, а эффективных результатов проведения процедур банкротства в части восстановления прав обманутых дольщиков не существовало. Отношения по привлечению денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов стремительно развивались, а законодатель не спешил их урегулировать правовыми нормами.

Граждане не понимали, к кому обращаться за помощью в сложившейся ситуации, а правоприменительные органы действовали разъединено, иными словами, царила бессистемность. Все дела о банкротстве застройщика рассматривались по общим правилам банкротства, установленным Законом о банкротстве без учета их специфики. Поэтому оценка ситуации зачастую была необъективной и права дольщиков ущемлялись.      

Институт банкротства - комплексный правовой институт: являясь, по определению, институтом гражданского права, он, примерно наполовину, включает в себя нормы процессуального права (в Российской Федерации - арбитражного процессуального права). Связано это с тем, что нормы законодательства о банкротстве, в отличие от других норм гражданского права, могут быть реализованы только через судебные акты. 

Скандалом обернулась история банкротства крупного петербургского застройщика «ИВИ-93». Компания была основана в 1993 г. несколькими жителями г. Санкт-Петербурга. В 2007 г. у компании возникли некоторые финансовые трудности, а в 2008 г. ей был предъявлен иск о банкротстве от ОАО «Русские самоцветы». К концу 2008 г. исков от кредиторов насчитывалось около сотни. Некоторые подозревали компанию в преднамеренном банкротстве. Процедура длилась два года, в это время все недостроенные дома были переданы другим строительным компаниям для окончания строительства. 31 января 2011 г. конкурсный управляющий «ИВИ-93» объявил, что активов у компании нет, соответственно платить кредиторам нечем. Суд прекратил процедуру банкротства, а кредиторы заявили, что в результате ими не было получено ни рубля, а граждане остались в ожидании своих квартир. К 2014 г. строительство одного из самых известных объектов застройщика – ЖК «Охта-Модерн» так и не было завершено, сегодня дольщики добиваются получения жилых помещений от новых застройщиков, которым было передано право на окончание строительства объекта, однако результатов пока нет. 

Банкротство ЗАО «ПСФ «НОРД», занимавшегося строительством объекта по адресу: г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2 и признанного банкротом решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 сентября 2005 г., повлекло денежные потери около 500 человек. По справочной информации пресс-службы Москомстройинвеста, строительство жилых домов по данному адресу было приостановлено в апреле 2004 г. Граждане занялись созданием ЖСК и приняли на себя обязанность достроить объект. Однако выяснилось, что договор аренды земельного участка не был оформлен. Поскольку процедура передачи объекта ЖСК предполагает дальнейшее финансирование строительства за счет средств дольщиков, необходимо, чтобы решение было коллективным, а значит, дольщикам нужно было разъяснить юридическую сторону данного вопроса. Для этого проводились многочисленные собрания. Однако итоговым решением по вопросу защиты и восстановления прав обманутых дольщиков стало заявление Москомстройинвеста о намерении сформировать реестр пострадавших инвесторов объекта № 1 . Реестр действительно был сформирован, согласно ему граждане имели возможность заявить требования о включении в него с учетом новых правил, установленных Приказом Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее – Приказ № 403). 26 февраля 2014 г. реестр по данному объекту был дополнен 101-й позицией. Информации об удовлетворении заявленных дольщиками требований на сегодняшний день нет.

Тысячи обманутых дольщиков ЗАО «Энергостройкомплект-М» также активно борются за восстановление нарушенных прав на получение жилого помещения – это еще одна длящаяся по сей день история банкротства застройщика . Главным фигурантом этого дела стал Андрей Кручинин – генеральный директор компании. Ранее, будучи на посту вице-президента «Главмосстроя», он инициировал строительство нового района Южное Тушино, где и стал распродавать не построенные, но якобы запланированные квартиры. Сдача объектов с 2005 г. постоянно откладывалась, а продажа квартир не прекращалась. Кручинин покинул «Главмосстрой» и начал активную деятельность в «Энергостройкомплект-М». С 2009 г. в отношении его начали возбуждаться уголовные дела, вначале по факту двойных продаж, а позднее обнаружились случаи продажи одной и той же квартиры до восьми раз. Широкий общественный резонанс заставил власти г. Москвы взять ситуацию под свой контроль. Постепенно Москомстройинвест стал предлагать застройщикам различные варианты жилья в иных районах г. Москвы, так как надеяться на достраивание тушинских объектов уже не приходилось. Граждане оказались в ситуации полного бессилия: вложив огромные денежные средства в строительство квартир почти 10 лет назад, они все еще остаются ни с чем. Поддержка со стороны властей создает лишь видимость участия в разрешении ситуации, ведь предлагаемые варианты жилых помещений чаще всего не радуют своим расположением. Судебная канитель тянется десятилетиями, граждане тратят огромные деньги на юристов. Но многие до сих пор не понимают, в какой ситуации они оказались, и какие пути выхода из нее существуют.

Таким образом, основным предназначением процессуальной части законодательства о банкротстве является установление в судебном процессе факта банкротства (несостоятельности) участника экономического оборота, влекущего особые условия его дальнейшего функционирования. В связи с этим правомерным представляется вывод о равной составляющей (не по объему норм, а по их значению) в институте банкротства материального и процессуального начал, их равноправии и взаимопроникновении. Поэтому неправильно в данном случае представлять процессуальные нормы вспомогательными по отношению к материальным: без них институт банкротства являлся бы только декларацией, пожеланием, не обеспеченным реальным механизмом функционирования.

Ввиду того, что банкротство - институт, реализуемый только через судебный процесс, главенствующую роль в любой национальной системе банкротства играет суд, рассматривающий дела о банкротстве. В Российской Федерации, с момента восстановления института банкротства, рассмотрение дел о банкротстве отнесено к исключительной (специальной) компетенции арбитражных судов.

Внесение изменений в действующее законодательство проходило в преддверии парламентских выборов 2011 г., что во многом послужило причиной максимальной социальной направленности принимаемого закона, особого внимания к установлению реальной возможности восстановления прав обманутых граждан.

Законопроект, которым предлагалось ввести специальные нормы о банкротстве застройщика, был воспринят общественными массами неоднозначно, как, впрочем, и любая законодательная инициатива. Поскольку изменения были явно «прокредиторскими», застройщики выступали против их принятия. Но законодателя интересовала изначальная добросовестность дольщика, поэтому законопроект, урезающий права и свободы застройщиков все-таки был принят.

Приведенная норма позволяет сделать следующий вывод: нормы АПК составляют процессуальную основу рассмотрения дел о банкротстве, являясь общими, принципиальными по характеру.

Банкротство (несостоятельность) - признанная уполномоченным государственным органом неспособность должника (гражданина либо организации) удовлетворить в полном объеме требования кредиторов и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.

Процедура признания должника банкротом может быть инициирована кредитором, уполномоченным государственным органом либо самим должником.

Целью банкротства как процедуры может являться восстановление платежеспособности должника, реструктуризация задолженности либо удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника с его последующей ликвидацией (в случае если должник - юридическое лицо).

Процедура банкротства строительных организаций в России до появления законодательного урегулирования проводилась по общим правилам банкротства юридических лиц. Таким образом, не учитывалась специфика банкротства застройщика, что приводило к необъективной оценке ситуации, к ущемлению прав участников строительства и, в конечном итоге, к фактической неразрешенности дела. Пострадавшей стороной от такого подхода к рассмотрению дел, безусловно, становились участники строительства. Они шли в общей массе с остальными кредиторами застройщика и никаких дополнительных способов защиты нарушенных прав для них не было предусмотрено. Восстановить нарушенные права путем получения жилого помещения не представлялось возможным, т.к. по общему правилу требования кредиторов удовлетворяются путем выплаты денежных средств, полученных от продажи имущества должника.

Федеральный закон от 12.07.2011 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон  „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» был принят 12 июля 2011 г. и внес значительные изменения в Закон о банкротстве, дополнив главу IX новым параграфом «Банкротство застройщика». Вступил данный акт в силу 15 августа 2011 г.

Введенные положения Закона о банкротстве применяются в следующих случаях:

а) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу изменений;

б) при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу изменений, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Ситуация изменилась после введения параграфа 7 главы IX в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которым все перечисленные недочеты законодательства были максимально учтены. Во-первых, правовой статус участников строительства был определен как приоритетный, что стало наиболее важным результатом принятия поправок. В связи с этим у участников строительства появилась возможность объедения в организацию, например, в жилищно-строительный кооператив, с целью самостоятельного достраивания объекта. Кроме того, на сегодняшний день требования участников строительства могут быть удовлетворены как путем передачи жилого помещения, так и путем выплаты денежных средств, т. е реальная возможность получить объект, на который изначально было направлено волеизъявление лица, внесшего денежные средства для строительства, на сегодняшний день существует. Немаловажным фактом является выделение участников строительства из группы иных кредиторов и определение для них третьей позиции в очереди по удовлетворению требований кредиторов. Данные изменения, безусловно, положительно сказались на правоприменительной деятельности, способствовали установлению единообразия, сделали процедуру рассмотрения споров о банкротстве застройщика более прозрачной и понятной простым гражданам.

Однако требование о включении в реестр требований кредиторов застройщика не всегда удовлетворятся Арбитражным судом.

Например, как следует из материалов дела № А40-80775/13, между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) в лице генерального директора Трушина И.Н. и Шорыгиной Ларисой Львовной (инвестор) был заключен договор № Мал-12-1/137 от 17.01.2005г. инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, с целью получения Шорыгиной Л.Л. в собственность инвестированного ей объема общей жилой площади, а именно: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью (согласно договора) 74,2 кв.м, расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции указанного жилого дома, по условиям которого заявитель обязался внести денежные средства должнику, а должник обязался по окончании строительства передать заявителю указанное жилое помещение (квартиру) в строящемся доме. Согласно п. 6 указанного договора сумма, подлежащая внесению инвестором на счет инвестора в счет исполнения обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составила 106 944,46 доллара США по курсу ЦБ РФ плюс 1,5% на день оплаты. Также в соответствии с п. 6 указанного договора сумму, размер которой указан в данном пункте, инвестор вправе внести по частям согласно графика платежей, предусмотренного данным пунктом. Фактом (моментом) внесения соответствующей суммы в счет исполнения инвестором обязательства по финансированию строительства является зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора. Согласно п. 7 указанного договора все расчеты по договору производятся в рублях. Таким образом, обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составили 3 025 479,34 рублей. Согласно дополнительного соглашения от 11.04.2007г. к указанному договору общая площадь квартиры составила 72 кв.м. Свои обязательства по внесению 3 025 479,34 рублей Шорыгина Л.Л. исполнила в полном объеме, однако, как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче Шорыгиной Л.Л. жилого помещения. Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.

Вступившим в законную силу Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 14.08.2013г., за Шорыгиной Ларисой Львовной признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв.м, расположенной на 16 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12. Копии соответствующего решения суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.12.2013г. по гражданскому делу № 11-40733 имеются в материалах дела.

Отказывая Шорыгиной Л.Л. в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, со ссылкой на Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исходил из того, что если участник строительства, чьё право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признаны решением суда общей юрисдикции, независимо от того, зарегистрированы ли они в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, то это означает, что заявитель такого требования заявляет о своём желании получить жилое помещение в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и отказывается от своего признанного судом права в пользу застройщика. Далее суд первой инстанции в определении приходит к выводу о том, что таким образом, для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Между тем, материалы дела не содержат сведений об отказе заявителя Шорыгиной Л.Л. от своего права собственности на долю. По мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным по следующим основаниям.

Реформа законодательства о банкротстве, безусловно, была положительной. Некоторые положения все еще нуждаются в доработке, однако общая оценка инициативы не вызывает сомнений. Введенные изменения привнесли процессуальную определенность в рассмотрение дел о банкротстве застройщиков, запустили процесс установления единообразия в судебной практике по данному вопросу, что имеет огромное значение для эффективной защиты прав и законных интересов обманутых дольщиков.

Среди наиболее значимых выделим ведение правил открытия специализированного счёта для зачисления средств на финансирование строительства. Денежные средства с данного счёта должны использоваться только для произведения расчетов по обязательствам застройщика в соответствии со следующими целями:

1) постройка (создание) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости в согласовании с проектной документацией либо покрытие издержек в их строительство (формирование);

2) компенсация расходов в получение, в том части формирование, права собственности либо права аренды, полномочия субаренды в сельскохозяйственные области, в которых исполняется строительство (создание) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости;

3) компенсация расходов в подготовку проектной документации и осуществление технических изысканий с целью постройки(создания) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости, а кроме того в осуществление экспертизы проектной документации и итогов технических исследований в случае, в случае если осуществление такого рода экспертизы считается неотъемлемым;

4) строительство систем инженерно-технологического снабжения, требуемых с целью включения (научно-технического присоединения) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости к сетям инженерно-технологического снабжения, в случае если данное учтено надлежащей проектной документацией;

5) компенсация расходов в взаимосвязи с внесением платы из-за подключение (технологическое включение) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости к сетям инженерно-технологического снабжения;

6) компенсация расходов в взаимосвязи с решением в согласовании с законодательством о градостроительной работы соглашения о формировании застроенной территории и осуществлением обязанностей согласно данному соглашению (вслед за отчислением расходов в строительство и (либо) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), в случае если постройка (производство) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости исполняется в аграрных зонах, предоставленных застройщику в основе данного соглашения и пребывающих в пределах подобной застроенной местности;

7) компенсация расходов в сборы документации согласно планировке местности и осуществление работ согласно устройству застроенной местности с помощью строительства объектов инженерно-промышленной инфраструктуры, в случае если строительство (формирование) многоквартирных зданий и (либо) других объектов недвижимости исполняется в земельном месте, данном застройщику с целью единого изучения в целях квартирного строительства, либо сельскохозяйственных участках, образованных в пределах земельного места, данного застройщику с целью комплексного изучения в целях квартирного строительства.

Зачисленные на этот счёт денежные средства будут защищены от обращения взыскания по иным обязательствам застройщика или обязательствам арбитражного управляющего.

Также с 2016 года устанавливаются специальные правила оспаривания сделок должника - застройщика. Теперь сделки застройщика, заключенные в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства и направленных на исполнение обязательств застройщика по указанным сделкам, в том числе по сделкам, направленным на прекращение взаимных обязательств сторон независимо от цены имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размера принятых обязательств или обязанностей, могут быть оспорены на основании п. 1 ст. 61.2 и ст. 61.3 закона о банкротстве в случае:

1) использования застройщиком денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства по договору в целях финансирования строительства объекта незавершенного строительства, в нарушение требований статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) если цена сделки и (или) иные ее условия на момент заключения существенно в худшую для застройщика сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, и на ее заключение не получено согласие арбитражного управляющего;

3) если использование денежных средств, полученных по сделке для финансирования строительства объекта незавершенного строительства, осуществлялось не через специальный банковский счет.

Законодателем уточнено и понятие текущих платежей, которое теперь дополнено следующими словами «связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющем для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Законом о банкротстве является обязательным».

В нормы о банкротстве застройщика вносятся изменения, направленные на обеспечения возможности финансирования строительства объектов незавершенного строительства при применении процедур банкротства в отношении застройщика.

Если раньше объект незавершенного строительства мог передаваться исключительно жилищно-строительному кооперативу, то теперь объекты незавершенного строительства дольщиков и землю под этими объектами при банкротстве застройщиков можно будет выкупать сторонним компаниям.

Речь идет о том, что в случае банкротства застройщика другие компании при выполнении определенных условий смогут выкупать из конкурсной массы объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками.

Компания, которая пожелает выкупить объекты незавершенного строительства, должна будет направить заявление в Минстрой России и в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Минстрой России, в свою очередь, должен представить в арбитражный суд заключение о возможности передачи этой компании имущества и обязательств.

Но уже с 1 января 2017 года в роли такого приобретателя смогут выступать только юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, отвечающие требованиям предъявляемым законодательством Российской Федерации к застройщику.

Следует отметить, что практически все процедуры в делах о банкротстве предприятий-застройщиков идут с применением положений параграфа 7 главы IX закона о банкротстве, которые являются гарантом достройки объектов строительства и удовлетворения требований дольщиков путем передачи последним жилых помещений.

Важным результатом принятия поправок стало выделение граждан-участников строительства (дольщиков) в приоритетную категорию кредиторов с особыми правами. В частности, выделение их из группы иных кредиторов определило для них третью позицию в очереди по удовлетворению требований кредиторов. Кроме того, недавние изменения законодательства позволяют привлечь к делу нового застройщика, который займется завершением строительства, что позитивно сказывается на удовлетворении первоначального намерения дольщика – получение жилого помещения.



1.2 Анализ законодательства, регулирующего банкротство застройщика



Действующее законодательство о несостоятельности (банкротстве) представляет собой сложную систему правовых норм.

Конституция РФ не содержит термины «несостоятельность» и «банкротство». Однако это обстоятельство не свидетельствует о том, что Основной Закон России не содержит в себе общих начал регулирования конкурсных отношений. Так, в соответствии со ст. 7 Конституции РФ наша страна является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека. Одно из положений, которое является проявлением указанной политики, заключается в том, что граждане, жизни и здоровью которых причинен вред, признаются «льготными» кредиторами, требования которых удовлетворяются в первую очередь в рамках конкурсного производства, когда должник объявлен несостоятельным (п. 4 ст. 134, ст. 135 Закона о банкротстве). Вместе с тем, кроме очередных кредиторов, к которым относятся указанные граждане, существуют внеочередные кредиторы (п. п. 1, 2 ст. 134 данного Закона). Поэтому не исключена ситуация, когда при удовлетворении требований внеочередных кредиторов будут использованы все средства, вырученные от реализации конкурсной массы, или их значительная часть. При этом неизбежно возникает вопрос о том, какова судьба требований граждан, которые являются потерпевшими.

Сфера содержащихся в ГК РФ нормативных требований, которые регулируют банкротство участников имущественного оборота, не исчерпывается указанными статьями. К числу указанных норм, прямо регламентирующих данные правоотношения, должны относиться положения о том, что в ситуациях, когда стоимость всего имущества юридического лица, являющегося коммерческой организацией (за исключением казенного предприятия) либо функционирующего в форме потребительского кооператива, а также благотворительного или другого фонда, недостаточна для погашения требований кредиторов, оно ликвидируется только в порядке, определенном ст. 65 ГК, - признания его банкротом; об очередности погашения требований кредиторов в случае юридического лица, так как согласно ст. 65 ГК при банкротстве юридического лица заявки кредиторов удовлетворяются в той очередности, которая предусмотрена ГК в случае ликвидации юридических лиц (ст. 64); о наступлении субсидиарной ответственности лиц, имеющих право давать неукоснительные для должника, являющегося юридическим лицом, указания либо другим образом устанавливать его действия, за умышленное доведение должника до банкротства (п. 3 ст. 56, п. 2 ст. 105) и иные.

Характерной чертой предмета правового регулирования Закона о банкротстве выступает включение в данный Закон вместе с материально-правовыми нормами значительного числа норм, которые относятся к процессуальному законодательству. Согласно ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) юридических лиц и граждан разрешаются арбитражным судом по установленным АПК РФ правилам с особенностями, регламентированными Законом о банкротстве. С учетом большого своеобразия рассматриваемой категории дел законодателем включено в текст Закона о банкротстве значительное число норм, которые регламентируют порядок их рассмотрения арбитражным судом.

Большая часть специальных правил, которые посвящены порядку рассмотрения дел о банкротстве, сконцентрирована в главе III Закона о банкротстве «Разбирательство дел о банкротстве в арбитражном суде» (ст. ст. 28 - 55). В то же время круг процессуальных норм этим не исчерпывается: в тексте Закона о банкротстве, в иных его главах, имеется множество других процессуальных норм, которые регламентируют действия арбитражного суда и субъектов дела о банкротстве в отношении отдельных процедур несостоятельности должника. Причем данные процессуальные нормы применяются в приоритетном по отношению к нормам, которые помещены в главе III З.......................